Tillbyggnad av hus – bygglov, kostnad och vad du behöver tänka på
Sedan de nya PBL-reglerna trädde i kraft den 1 december 2025 krävs det inte längre bygglov för en tillbyggnad om den sammanlagda tillkommande byggnadsarean är högst 30 kvadratmeter inom detaljplanerat område, förutsatt att tillbyggnaden inte blir högre än husets nock och inte placeras närmare tomtgränsen än 4,5 meter utan grannens skriftliga medgivande. En tillbyggnad på 30 kvm kostar normalt 600 000–1 200 000 kr totalt, inklusive grund, stomme, tak, el, VVS och färdig finish.
Det är en betydande förenkling jämfört med det äldre regelverket, där en så kallad attefallstillbyggnad var begränsad till 15 kvm och alltid krävde en anmälan med startbesked innan arbetet fick påbörjas. Regelverket är fortsatt under omställning efter reformen, så stäm alltid av de exakta måtten och gränsvärdena med din kommun innan du sätter igång – särskilt om fastigheten ligger inom en detaljplan med särskilda bestämmelser.
Vad krävs för en bygglovsfri tillbyggnad?
Fyra villkor avgör om din tillbyggnad kan uppföras utan bygglov enligt de nya reglerna: den sammanlagda arean av tillbyggnaden, inklusive eventuella tidigare bygglovsfria tillbyggnader på samma byggnad, får inte överstiga 30 kvadratmeter inom detaljplan (eller 50 kvadratmeter utanför detaljplan); tillbyggnaden får inte bli högre än det befintliga husets taknock; den ska placeras minst 4,5 meter från tomtgränsen om inte den berörda grannen skriftligen medger en närmare placering; och byggnaden får inte vara särskilt värdefull ur historiskt, kulturhistoriskt, miljömässigt eller konstnärligt perspektiv, eftersom sådana byggnader har andra regler oavsett storlek.
Observera att en tillbyggnad som placeras närmare tomtgränsen än 4,5 meter utan grannens medgivande kräver bygglov även om den håller sig under 30 kvadratmeter.
Vad krävs alltid bygglov för?
Bygglov krävs om tillbyggnaden överstiger 30 kvadratmeter inom detaljplan, om den blir högre än husets nock, om den placeras närmare tomtgränsen än 4,5 meter utan grannemedgivande, eller om fastigheten omfattas av en detaljplan med särskilda bestämmelser om byggrätt som är mer restriktiva än de generella reglerna. Planerar du en tillbyggnad som förändrar husets användning väsentligt – till exempel en ny bostadsenhet med eget kök och badrum – kan andra regler och avgifter tillkomma utöver själva bygglovsfrågan.
Vad kostar en tillbyggnad?
Kostnaden varierar kraftigt med tillbyggnadens storlek, standard och komplexitet, men för en tillbyggnad på omkring 30 kvadratmeter med normal standard – inklusive grundläggning, stomme, tak, fönster, el, VVS och invändig finish – hamnar totalkostnaden normalt mellan 600 000 och 1 200 000 kr. En enklare tillbyggnad med lägre standard eller mindre yta kostar proportionellt mindre, medan en tillbyggnad med högre takhöjd, stora fönsterpartier eller komplicerad grundläggning på sluttande tomt kostar mer.
Tidsplanen för en bygglovsfri tillbyggnad på 30 kvadratmeter är normalt 3–4 månader totalt: 2–3 veckor för förplanering, 1–2 veckor för konstruktörsritningar, och 8–12 veckors byggtid.
Rotavdrag vid tillbyggnad
En tillbyggnad ger 30% rotavdrag på arbetskostnaden, förutsatt att den byggs ihop med den befintliga byggnaden – minst en av tillbyggnadens sidor ska sitta emot husets befintliga yttervägg till minst 75 procent, eller det ska finnas en dörr mellan tillbyggnaden och huset. En helt fristående komplementbyggnad på samma tomt, som inte är sammanbyggd med huvudbyggnaden, räknas istället som en ny fristående byggnad och ger inget rotavdrag alls.
Den distinktionen är värd att ha i åtanke redan vid planeringen: två tillbyggnader som ser nästan identiska ut på ritningen kan skilja sig radikalt i rotavdrag beroende på om de är sammanbyggda med huset eller fristående. Rotavdraget är sammanlagt högst 50 000 kr per person och år. Läs mer om reglerna för rotavdrag på Skatteverket.
Få hjälp av hantverkare till fast pris med 30% ROT-avdrag. Ring 0770 220 720 eller boka online
Vanliga frågor om tillbyggnad
Behöver jag fortfarande skicka in en anmälan för en bygglovsfri tillbyggnad?
Enligt de nya reglerna som gäller sedan 1 december 2025 är kravet på anmälan borttaget för tillbyggnader som håller sig inom de bygglovsfria gränserna. Kontrollera ändå med din kommun, eftersom övergångsregler och lokala tolkningar kan förekomma så kort efter en så stor regeländring.
Vad räknas till de 30 kvadratmeterna om jag redan byggt till en gång tidigare?
Tidigare bygglovsfria tillbyggnader på samma byggnad räknas ihop med den nya tillbyggnadens area. Har du redan använt 15 av de 30 kvadratmeterna återstår 15 kvadratmeter innan du når gränsen där bygglov krävs.
Gäller samma regler för alla typer av byggnader?
De bygglovsfria reglerna för tillbyggnad gäller generellt oavsett byggnadstyp, men fastigheter med särskilt bevarandevärde eller belägna inom detaljplaner med strängare bestämmelser kan ha andra krav. Kontrollera alltid med kommunens bygglovsenhet vad som gäller för just din fastighet.
Kan grannen stoppa min tillbyggnad om jag håller mig inom 30 kvadratmeter?
Så länge tillbyggnaden placeras minst 4,5 meter från tomtgränsen kan grannen inte stoppa den, eftersom den då är bygglovsfri. Vill du placera tillbyggnaden närmare gränsen krävs grannens skriftliga medgivande, annars måste du söka bygglov och låta kommunen pröva frågan, där grannen då har rätt att yttra sig.
Är det billigare att hålla sig under 30 kvadratmeter även om jag egentligen vill bygga större?
Det bygglovsfria upplägget sparar tid och administration snarare än pengar rakt av – själva byggkostnaden per kvadratmeter påverkas inte av om bygglov krävs eller inte. Väger du för- och nackdelar bör du utgå från vad huset faktiskt behöver, och sedan avgöra om bygglovsprocessen är värd besväret för den extra ytan.