Marklov – vad är det och när behöver du söka det

Marklov är ett tillstånd från kommunen som krävs innan du schaktar eller fyller ut mark så att markens höjdläge ändras med mer än 0,5 meter inom ett område med detaljplan. Det är ett eget lov, skilt från bygglov, och regleras i plan- och bygglagen (PBL). Många villaägare ansöker om bygglov för en altan, en pool eller ett garage utan att inse att markarbetet runt om kan kräva ett separat marklov – och det är precis den kombinationen som oftast leder till förseningar eller efterhandsproblem.

Vad är marklov och hur skiljer det sig från bygglov

Marklov regleras i plan- och bygglagen 9 kapitlet och gäller åtgärder som förändrar markens fysiska form eller karaktär, inte byggnader. Enligt Boverket, den myndighet som tar fram vägledning för hur PBL ska tolkas, krävs marklov inom detaljplanerat område för schaktning och fyllning som ändrar markens höjdläge avsevärt, samt i vissa fall för trädfällning och skogsplantering om detaljplanen eller områdesbestämmelserna reglerar det.

Skillnaden mot bygglov är enkel att beskriva men lätt att missa i praktiken: bygglov gäller uppförande, tillbyggnad eller väsentlig ändring av en byggnad, medan marklov gäller själva marken – nivåskillnader, schaktmassor och markens genomsläpplighet. Ett projekt kan därför behöva båda lov samtidigt, eller bara ett av dem, beroende på hur mycket mark som flyttas.

När krävs marklov inom detaljplan – gränsen på 0,5 meter

Den avgörande gränsen är att schaktning eller fyllning som ändrar markens höjdläge med mer än 0,5 meter inom ett detaljplanerat område kräver marklov. Gränsen gäller både när du sänker och när du höjer marknivån, och den mäts mot den ursprungliga, fastställda marknivån på fastigheten – inte mot grannens tomt eller mot en nivå du själv bestämt tidigare.

I praktiken innebär det att relativt vanliga trädgårdsprojekt kan trigga kravet. Ska du bygga en pool och lägga upp schaktmassorna som en jordvall på tomten, kan vallen ensam ändra höjdläget med mer än en halv meter på den delen av tomten. Ska du sänka en sluttande tomt för att få en plan yta för garage eller uppfart kan samma sak inträffa. Kommunen kan också, via bestämmelser i detaljplanen, kräva marklov för åtgärder som gör markens yta mindre genomsläpplig, till exempel stora asfalterade eller hårdgjorda ytor, eftersom det påverkar dagvattenhanteringen i området.

Marklov utanför detaljplan

Utanför detaljplanerat område krävs marklov betydligt mer sällan. Enligt Boverkets vägledning gäller marklovsplikten för schaktning, fyllning, trädfällning och skogsplantering utanför detaljplan bara om kommunen har infört särskilda områdesbestämmelser för det aktuella området – till exempel för att skydda landskapsbilden, naturvärden eller vattenavrinning kring sjöar och vattendrag. Finns inga sådana områdesbestämmelser krävs normalt inget marklov för schaktning på landsbygden eller i glesbebyggda områden, även om andra tillstånd (som strandskyddsdispens nära vatten) kan bli aktuella ändå.

Eftersom detta varierar mellan kommuner går det inte att generellt säga vad som gäller för en specifik fastighet utanför detaljplan. Rätt första steg är att kontakta kommunens bygglovsenhet och fråga om fastigheten omfattas av områdesbestämmelser med marklovsplikt, innan schaktningsarbetet påbörjas.

Marklov och bygglov krävs ofta samtidigt – altan, pool, garage

De projekt där marklov oftast glöms bort är de där fokus ligger på byggnadsdelen och markarbetet ses som en logistisk detalj snarare än ett eget tillståndsärende.

En altan som byggs på en sluttande tomt kräver ofta uppfyllnad eller schaktning under konstruktionen för att få en plan grund, vilket kan utlösa marklov utöver ett eventuellt bygglov för själva altanen. En pool innebär nästan alltid större schaktarbete, och frågan är sällan poolen i sig utan vad som händer med de uppschaktade massorna – läggs de kvar på tomten i en hög eller vall kan det ensamt överstiga 0,5-metersgränsen. Ett garage eller en carport på en tomt som behöver planas ut för infart och platta kräver ofta samma bedömning, särskilt om garaget ligger i en slänt.

Den praktiska konsekvensen är att en offert eller ansökan som bara räknar med bygglov riskerar att missa ett helt tillståndssteg. Ansökan om marklov görs hos samma bygglovsenhet som bygglov, men är ett separat ärende med egen handläggning, egen avgift och egna ritningskrav – normalt en markplaneringsritning eller marksektionsritning som visar befintlig och planerad marknivå.

Vad kostar det att strunta i marklov

Att bygga utan marklov när det krävs räknas som olovligt byggande enligt PBL, precis som att bygga utan bygglov. Byggnadsnämnden ska då ta ut en byggsanktionsavgift. Avgiften beräknas enligt plan- och byggförordningen (PBF) 9 kapitlet utifrån det gällande prisbasbeloppet, som för 2026 är fastställt till 59 200 kr, tillsammans med hur stor area eller volym som schaktats eller fyllts ut utan lov. Det finns inget enskilt schablonbelopp som gäller alla marklovsöverträdelser – summan beror på överträdelsens omfattning och beslutas av byggnadsnämnden i den enskilda kommunen.

Utöver sanktionsavgiften kan byggnadsnämnden också kräva att marken återställs till sin ursprungliga nivå, vilket ofta innebär att redan utfört och betalt markarbete måste göras om från grunden – en kostnad som normalt vida överstiger vad själva marklovsansökan hade kostat. Att söka marklov i förväg är i det perspektivet en förhållandevis liten investering jämfört med risken att behöva både betala en sanktionsavgift och gräva om en redan färdig tomt.

Kostnaden för att ansöka om marklov varierar mellan kommuner eftersom varje kommun sätter sin egen taxa. Uppsala kommuns taxa för bygglovsenheten, som gäller från 1 januari 2026, tar exempelvis ut 6 600 kr för schaktning eller uppfyllnad i mindre omfattning som följer detaljplanen, och 11 000 kr för större omfattning – med högre avgifter, 11 000–16 200 kr, om åtgärden avviker från detaljplanen. Andra kommuner kan ha lägre eller högre belopp, så aktuell taxa bör alltid kontrolleras hos den egna kommunen innan ansökan lämnas in.

Rotavdrag för markarbete – vad gäller vid marklov

Marklovsavgiften i sig, det vill säga den avgift du betalar till kommunen för att handlägga ansökan, är en myndighetsavgift och ger aldrig rotavdrag – rotavdrag gäller enbart arbetskostnaden hos en hantverkare, aldrig avgifter till en myndighet.

Själva markarbetet kan däremot i vissa fall vara rotberättigat, beroende på vad det gäller. Enligt Skatteverkets vägledning om vilket arbete som ger rätt till rotavdrag räknas dränering av husgrunden till ett småhus som rotberättigat arbete, liksom markarbete som görs för att utöka bostadsytan i samband med en tillbyggnad. Det som uttryckligen INTE ger rotavdrag är anläggningsarbete på tomten som inte direkt gäller bostadshusets grund: att asfaltera, lägga sten eller plattor och anlägga uppfarter, gräv- och markarbete för en pool, att anlägga gräsmattor och trädgårdsgångar, samt staket och murar. Den som planerar en pool eller en ny garageuppfart bör alltså räkna med hela arbetskostnaden utan rotavdrag, medan den som dränerar husgrunden eller schaktar för en tillbyggnad kan räkna in rotavdraget i kalkylen. Läs mer om ROT-avdraget på Skatteverket.

Så ansöker du om marklov

Ansökan om marklov lämnas till kommunens bygglovsenhet, precis som en bygglovsansökan, och ska normalt innehålla en situationsplan samt en marksektionsritning som visar både befintlig och planerad marknivå med angivna höjder. Handläggningstiden följer samma huvudregel som för bygglov och rivningslov i PBL: kommunen ska fatta beslut inom tio veckor från att ansökan är komplett, med möjlighet till en förlängning på ytterligare tio veckor i mer komplicerade ärenden.

Eftersom marklov och bygglov ofta hänger ihop i praktiken är det värt att i ett tidigt skede stämma av med bygglovsenheten om ett planerat projekt – altan, pool, garage eller annan schaktning – kräver ett eller båda tillstånden, så att markarbetet och byggnadsdelen kan sökas samtidigt istället för att upptäckas i efterhand.

Vanliga frågor om marklov

Krävs marklov för att bygga en pool?

Det beror på hur mycket schaktmassor som flyttas. Grävs poolen ner och massorna körs bort helt kan marklov undvikas, men läggs massorna kvar på tomten som en vall eller upphöjning som ändrar markens höjdläge med mer än 0,5 meter, krävs marklov inom detaljplanerat område. Kontrollera alltid med kommunens bygglovsenhet innan schaktningen påbörjas.

Kan jag få marklov och bygglov i samma ansökan?

Marklov och bygglov är formellt två separata ärenden hos byggnadsnämnden, men de kan ofta lämnas in samtidigt och handläggas parallellt av samma bygglovsenhet. Att ansöka om båda samtidigt när ett projekt som en altan, ett garage eller en pool kräver markarbete är ofta smidigare än att upptäcka behovet av marklov efter att bygglovet redan beviljats.

Vad händer om jag schaktar utan marklov?

Det räknas som olovligt byggande enligt plan- och bygglagen, och byggnadsnämnden ska då ta ut en byggsanktionsavgift beräknad utifrån prisbasbeloppet och åtgärdens omfattning. Nämnden kan även kräva att marken återställs till ursprunglig nivå, vilket normalt blir betydligt dyrare än att ha sökt marklov i förväg.

Ger markarbete rätt till rotavdrag?

Delvis. Dränering av husgrunden och markarbete kopplat till en tillbyggnad av bostadshuset kan ge rotavdrag enligt Skatteverkets regler. Uppfarter, poolgrävning, gräsmattor, trädgårdsgångar samt staket och murar ger inte rotavdrag. Själva avgiften för marklovsansökan omfattas aldrig av rotavdrag eftersom det är en myndighetsavgift, inte en arbetskostnad.

Krävs marklov utanför detaljplan?

Vanligtvis inte. Utanför detaljplanerat område krävs marklov bara om kommunen har infört särskilda områdesbestämmelser som pekar ut ett specifikt område där schaktning, fyllning, trädfällning eller skogsplantering kräver lov. Kontrollera med kommunens bygglovsenhet om den aktuella fastigheten omfattas av sådana bestämmelser.